Главная » Справочник » Правовые основы оценочной деятельности » Правовые аспекты оценки земли

Правовые аспекты оценки земли

Фактически, оборотоспособность земельных участков, как объектов права собственности, возникла с принятием Земельного кодекса РФ.

Земля- ключевой элемент жизни человека, который является природоохранным объектом.

Владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно наносить ущерб окружающей среде.

Согласно Земельного кодекса РФ, земля может находиться в частной собственности, следственно может отчуждаться и быть объектом гражданского оборота, что является источником возможности определения ее рыночной стоимости.

К принципам регулирования земельных отношений, согласно Земельного кодекса, относятся:

учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
приоритет охраны земли;
приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков
приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату;
деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Объектами земельных отношений являются:

земля как природный объект и природный ресурс;
земельные участки;
части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Законодательством выделяются следующие категории земель:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Согласно ст. 8 ЗК Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством Российской Федерации;
земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
земель, находящихся в частной собственности: o земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается в:

актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
договорах, предметом которых являются земельные участки;
документах государственного земельного кадастра;
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.